Sentencia nº 25000-23-26-000-1996-01916-01 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 31 de Marzo de 2005

• Número de expediente: 25000-23-26-000-1996-01916-01
• Fecha: 31 Marzo 2005
• Emisor: SECCIÓN TERCERA
• Materia: Derecho Público y Administrativo
• Tipo de documento: Sentencia

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN

TERCERA

Consejera Ponente: R.S. CORREA PALACIO

Bogotá, D.C., treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005)

Radicación: 25000-23-26-000-1996-01916-01 (16.600)

Actores: BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA y SOCIEDAD. FIDUCIARIA TEQUENDAMA

Demandado: A.E.H..

Referencia: Apelación sentencia

De acuerdo con la prelación de fallo asentada en el acta de 13 de diciembre de 2001, procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por el señor A.E.H., parte demandada, en contra de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el 4 de febrero de 1999 mediante la cual resolvió:

“PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre la BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA y los señores D.C.H. y A.C.S., contrato perfeccionado el día 24 de enero de 1.991 y cedido por los arrendatarios con el visto bueno de la Beneficencia a favor del señor A.E.H., el día 3 de agosto de 1.992.

O. al arrendatario, que dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia restituya a la BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA y a la FIDUCIARIA TEQUENDAMA, el inmueble distinguido con el número 7-35 de la avenida 19 de Bogotá, alinderado como se encuentra en la demanda.

SEGUNDO: En caso de incumplimiento de la orden anterior, para llevar a cabo la diligencia de lanzamiento se comisiona al Juez Civil Municipal (Reparto) en un término de comisión de 30 días. Por la Secretaría líbrese el respectivo despacho con los insertos del caso.

TERCERO: Deniégase el reconocimiento de mejoras.

CUARTO

Sin costas por no aparecer causadas”. II. ANTECEDENTES

1. La demanda

   El 19 de febrero de 1996, mediante escrito presentado ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, la Beneficencia de Cundinamarca y la Fiduciaria Tequendama S.A., a través de apoderado judicial, en ejercicio de la acción de restitución de inmueble arrendado, demandaron al señor A.E. H., para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas en su contra:

   “1. Que se condene al demandado señor A.E.H. a restituir y entregar a las demandantes, Beneficencia de Cundinamarca y Fiduciaria Tequendama S.A., ésta última en calidad de representante del patrimonio autónomo propietario del inmueble, el parqueadero distinguido con el número 7-35 de la Avenida 19 de Bogotá, que tiene un área aproximada de 940 M2 y cuyos linderos son los siguientes: Por el Norte: en longitud de 43.52 mts con Avenida 19. Sur: en dos longitudes 10.60 mts con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca y 33.38 mts. con la Calle 18ª. Oriente: línea para construcción en longitud de 21.60 mts. con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca. Occidente: en dos longitudes 5.60 mts y 17.35 mts. con propiedad de la Beneficencia de Cundinamarca.

2. Que se condene al demandado al pago de las costas del proceso.”2. Fundamentos de hecho

   El 1º de enero de 1991, la Beneficencia de Cundinamarca como arrendadora y los señores D.C.H. y A.C.S. como arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, destinado a parqueadero, distinguido con el No. 7-35 de la Avenida 19 de Bogotá, en el cual se acordó un término de duración de dos años, contados a partir del 24 de enero de 1991, fecha de perfeccionamiento del contrato, y como precio mensual inicial, la suma de seiscientos cincuenta mil pesos ($650.000), el cual se incrementaría anualmente en el porcentaje de índice de precios al consumidor, dado por el Dane para el año 1991.

   El 23 de diciembre de 1991, las partes firmaron una prórroga del contrato a tres años, contados a partir del perfeccionamiento del mismo.

   El 3 de agosto de 1992, los arrendatarios, con la aceptación de la Beneficencia, cedieron el contrato de arrendamiento a favor del señor A.E.H..

   Por concepto del precio del arrendamiento, correspondiente a los periodos mensuales comprendidos entre el 24 de febrero de 1995 y el 23 de enero de 1996, el arrendatario demandado consignó en el banco Popular la suma de $1.523.844 mensuales, y por el período comprendido entre el 24 de enero de 1996 y el 23 de febrero del mismo año, la suma de $1.821.450, pagos que la arrendadora no aceptó y los cuales se encuentran en poder del referido banco, toda vez que por el primero de los periodos el arrendatario tiene un pago pendiente de $321.241.71, ya que el precio mensual del contrato, de acuerdo con el IPC certificado por el Dane para el año 1995, era de $1.550.274.36 y por el segundo de $1.851.957,75.

   Mediante escritura pública No. 1370 de 8 de marzo de 1993, de la Notaría 18 de Bogotá, la Beneficencia de Cundinamarca, la sociedad A.M. y Cía Ltda. y la Fiduciaria Tequendama S.A., celebraron el contrato de fiducia mercantil, mediante el cual se constituyó el patrimonio autónomo denominado V.E., con el objeto de construir un proyecto en la manzana ubicada entre las carreras 7ª y 8ª y las calles 18 y 19 de Bogotá, correspondiéndole a la Fiduciaria Tequendama actuar y llevar la representación del mismo.

   Para la ejecución del anterior proyecto, el inmueble debe ser demolido; proyecto que cuenta con aprobación del Departamento Administrativo de Planeación, el cual mediante la resolución No. 1664 de 31 de octubre de 1994, estableció las normas urbanísticas y arquitectónicas reglamentarias para la manzana de la esquina suroccidental de la Av. 19 con carrera 7ª.

   Teniendo en cuenta lo anterior, la Beneficencia de Cundinamarca como arrendadora y la Fiduciaria Tequendama como propietaria del inmueble, mediante comunicación de 28 de junio de 1995, enviada por correo certificado, requirieron al arrendatario para que procediera a la restitución del inmueble, de conformidad con el art. 5º del decreto 2221 de 1983, sin que a la fecha de presentación de la demanda lo hubiera restituido.

3. Fundamentos de derecho

   Las demandantes invocaron como causales de restitución del inmueble, “la falta de pago del precio del arrendamiento en que ha incurrido el demandado a partir del 24 de febrero de 1995 y además la “demolición por nueva construcción”, consagrada por el Artículo 5º del Decreto 2221 de 1983, reformatorio del Artículo 6º del Decreto 3817 de 1982”.

   Prestaron, además, caución por valor de $22.223.480, a través de póliza de la Compañía de Seguros del Estado S.A., valor que correspondía a doce cánones de arrendamiento, para la fecha de presentación de la demanda (fl. 1 a 3).

4. El trámite de primera instancia

   4.1 El Tribunal Administrativo de Cundinamarca admitió la demanda el 1º de marzo de 1996 (fl. 13). El demandado fue notificado, por aviso, el 19 de junio de 1996 y personalmente el apoderado judicial, el 5 de julio del mismo año (fl. 18).

   4.2 El 9 de septiembre de 1996, la parte demandada dio contestación a la demanda, para oponerse a las pretensiones de la misma, por no existir las causales de restitución de inmueble que invocó la demandante. Consideró que el decreto 2221 de 1983, no es la norma aplicable a su caso, ya que el bien objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial y por ello debe aplicarse lo dispuesto por el Código de Comercio en materia de restitución. Adujo de otra parte, que el reajuste del precio, sólo se pactó para el segundo año y no para los años posteriores y que para un acuerdo sobre los mismos, le correspondía al arrendador promover un proceso verbal para regular el cánon.

   Que de acuerdo con las reformas a los estatutos de la Beneficencia de Cundinamarca, ésta no tiene la vigilancia y administración del inmueble, ya que el propietario del mismo es el Hospicio de Bogotá, representado por su síndico; por tanto, el contrato de fiducia que la Beneficencia celebró es nulo, por haberlo celebrado sin autorización de la junta directiva y no haberlo celebrado con una fiduciaria oficial, tal como fue autorizado.

   Adujo, también, que la Beneficencia de Cundinamarca dispuso en el contrato de arrendamiento de terrenos correspondientes a la calle 18 A y carrera 7 A, que son bienes de uso público.

   Propuso las excepciones de mérito “inexistencia de la causal de falta de pago de arrendamientos”, ya que el arrendatario le ha pagado a la arrendadora el cánon por más de lo que legalmente está obligado, y la de “petición antes de tiempo”, la cual fundamentó en el hecho de que el contrato de arrendamiento de local comercial que se pretende se restituya, lo ocupa el demandado por contrato de arrendamiento actualmente vigente (fls. 29 a 35).

   4.3 En el término concedido a las partes para alegar, en virtud del art. 414 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante hizo las siguientes consideraciones para que fueran tenidas en cuenta en la sentencia:

   Que el contrato de arrendamiento con el demandado, se celebró en vigencia del decreto ley 222 de 1983, normatividad que fue acogida a nivel departamental por el Estatuto Fiscal de Cundinamarca, contenido en la ordenanza No. 33 de 1989, de acuerdo con el cual, el contrato de arrendamiento es de los denominados contratos privados de la administración (art. 16) y expresamente disponen que “para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio” (arts. 156 y 334, respectivamente).

   Que como las anteriores normas al reglamentar el contrato de arrendamiento por entidades oficiales, no se ocuparon de las causales y el momento en que se puede pedir la restitución del inmueble arrendado, resultaban aplicables las normas pertinentes del Código Civil (arts. 2005 y 2008) y la ley 7ª de 1943 y sus decretos reglamentarios (D. Legislativo 1070 de 1956, D. Especial 2770 de 1976, D.R. 63 de 1977, D. Especiales 2923 de 1977 y 3817 de 1982 y D. 2221 de 1983), los cuales, si bien es cierto tenían como finalidad primordial congelar los arriendos, dispusieron que el arrendador no podía exigir la restitución del inmueble por vencimiento del término del contrato, derogando en este aspecto el Código Civil, pero si la de poder...